房地产迎来大洗牌！180亿美元基金掌舵人揭秘：富豪的新宠竟不是豪宅
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发布日期:2026-11-13 04:52:59
FX168财经报社(北美)讯 当美国房地产市场仍在高利率、地缘政治冲突和经济不确定性的冲击下艰难寻找方向时，华尔街大型投资机构正在悄悄调整布局。贝恩资本（Bain Capital）房地产负责人瑞安·科顿（Ryan Cotton）指出，传统办公楼、购物中心和部分公寓资产的投资吸引力正在下降，而私人飞机机库、游艇码头、老年公寓及数据中心等另类房地产，正成为资本关注的新方向。
管理着约180亿美元房地产资产的科顿认为，过去几年美国经济几乎每隔六个月就会遭遇一次新的宏观冲击，从关税政策到伊朗战争，再到中期选举结果带来的政策不确定性，使房地产市场难以真正恢复平衡。与此同时，人工智能正在重塑物流、供应链和办公模式，财富分配的变化也在催生全新的房地产需求。
科顿在本周的《Property Play》视频播客中形容，当前房地产市场正面临多种因素交织而成的“扰动鸡尾酒”。对于投资者而言，传统房地产投资逻辑正在受到挑战，而能够把握长期结构性需求的资产类别，可能迎来更大机会。
美国房地产陷入反复震荡，传统投资逻辑遭遇挑战
科顿指出，美国房地产市场近年来不断受到新的宏观事件冲击。每当投资者逐渐消化上一轮变化、资产估值开始趋于稳定时，新的经济或政治事件又会打乱市场节奏，迫使买卖双方重新评估价格。
这种不确定性直接影响房地产交易活动。当市场重新定价时，原本接近完成的交易可能突然面临买方要求降价，甚至直接撤回报价，导致交易量再次下滑。
与此同时，房地产行业还在消化此前低利率时代积累的供给过剩问题。在融资成本极低的时期，大量资本涌入办公楼、商业物业及部分住宅开发项目，但如今随着需求结构变化，部分市场开始出现资产供应与实际需求不匹配的问题。
科顿认为，投资者不能只关注眼前的市场波动，更应该思考未来10年哪些领域能够持续创造需求。作为长期投资者，贝恩资本更重视资产背后的结构性增长动力，而非短期价格波动带来的交易机会。
办公楼、商场逐渐失宠，资金转向另类房地产
按照科顿的判断，传统房地产四大板块——多户住宅、办公楼、零售物业和工业地产——正在失去过去的绝对主导地位。
他指出，大约10年前，这四类传统资产占全球房地产投资市场的比例高达93%，如今已下降至约82%。这一变化表明，越来越多资本正在寻找传统物业之外的投资机会。
其中，办公楼面临远程办公与企业空间需求变化的压力，部分购物中心受到消费模式转型影响，而人口外流或建设过度的多户住宅市场也面临租金增长放缓及供给压力。
相比之下，老年公寓、自助仓储、学生公寓和数据中心等类别，正因人口结构、消费方式和科技发展带来的长期需求而受到关注。
科顿还指出，全球规模最大的10家房地产投资信托基金（REITs）中，有7家属于另类房地产类别。这一现象说明，另类资产已不再只是房地产投资中的小众选择，而正在成为资本市场的重要组成部分。
富豪越来越有钱，私人飞机机库和游艇码头成新宠
比传统另类房地产更令科顿兴奋的，是一类被他称为“超级另类”的资产，包括私人飞机机库和游艇码头。
这类投资机会背后的逻辑，与全球财富持续向高净值人群集中密切相关。科顿指出，当富裕人群的财富不断增加时，他们不仅会购买更昂贵的住宅，还会增加私人飞机、游艇等高端消费品的持有量，从而带动相关基础设施需求。
与普通办公楼或住宅相比，私人飞机机库和游艇码头往往具有更高的进入壁垒。机场土地、航空监管、海岸线资源及环境审批等限制，使新增供应难以迅速增加，而需求却可能随着高净值人群财富增长持续扩大。
科顿认为，这种供需结构为部分资产带来了实现两位数净营业收入（NOI）增长的潜力。
他特别提到Atlantic Aviation和Safe Harbor等相关交易。Atlantic Aviation是美国重要的私人航空基础设施运营商，而Safe Harbor则是美国大型游艇码头平台，其交易受到大型私募资本关注，反映出机构投资者正在积极寻找高端消费基础设施领域的机会。
不过，这类资产并非没有风险。其经营表现仍与高净值人群消费、维护成本、保险费用和经济周期有关，潜在的高收入增长也不等于投资者能够获得同等幅度的最终回报。
AI正在重塑房地产，未来10年的赢家可能完全不同
除了财富集中带来的新需求，人工智能也是改变房地产投资格局的重要力量。
科顿指出，AI正在改变物流、供应链和企业办公模式，同时重塑财富创造与消费的分布。这意味着，未来房地产需求的增长方向可能与过去几十年存在显著差异。
一方面，人工智能推动数据中心及相关数字基础设施需求增长，为部分工业及科技基础设施资产创造机会；另一方面，AI对企业运营效率和办公方式的影响，也可能改变传统写字楼的长期需求。
对于机构投资者而言，关键不再只是判断某个城市的房地产价格是否便宜，而是评估某一资产类别未来是否拥有可持续的需求增长，以及竞争对手能否轻易增加供应。
在科顿看来，人口老龄化、高净值人群财富增长、数字基础设施扩张等长期趋势，可能比短期利率变化更能决定房地产投资的长期回报。
房地产市场何时回暖？贝恩资本强调耐心与长期价值
面对持续波动的市场，科顿借用了价值投资之父本杰明·格雷厄姆提出、后来被沃伦·巴菲特广泛引用的“市场先生”（Mr. Market）概念。
这一理念强调，市场价格往往受到投资者情绪影响。当市场过度乐观时，资产可能被高估；当市场情绪低迷时，优质资产也可能出现低于长期价值的价格。
科顿认为，房地产市场最终仍会重新找到均衡。随着宏观不确定性逐渐被消化，买卖双方对资产估值形成新的共识，交易活动也有望恢复。
但对于长期投资者来说，与其试图精准预测市场底部，不如专注于能够持续创造价值、拥有长期需求支撑且供给相对有限的资产。
从传统办公楼到数据中心，从购物中心到私人飞机机库，美国房地产投资版图正在发生变化。贝恩资本的布局思路也反映出一个重要趋势：未来房地产市场的投资机会，可能越来越多地出现在过去不被视为主流的细分领域。
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