75 岁的万科创始人王石再度搅动中国地产圈。9 月 28 日，深圳盐田小梅沙片区，深圳深石城市更新有限公司完成工商注册，王石出任董事长。淡出地产开发一线多年之后，这位曾经的行业领军人物重新回到自己深耕半生的不动产领域，但这次入局并非外界想象中重返传统拿地开发的老路。信息显示，这家新公司并不从事商品房开发销售这类重资产增量地产业务，经营范围避开房地产开发经营，核心瞄准城市存量资产改造盘活与长期运营赛道。放在当下国内地产行业转型的大背景下，这次布局并非一时兴起，背后既有已经跑通实体项目的成熟团队作为支撑，也恰逢国家与地方层面为存量资产盘活释放政策窗口，多重因素共同促成这次落子。

离开万科之后，王石的创业版图一直在持续迭代更新。新注册的深圳深石城市更新有限公司，从名称就能看出核心方向落在城市更新领域。工商登记资料显示，企业可开展的业务集中在商业综合体管理、文旅项目策划、酒店及物业运营、各类物业租赁、建筑节能服务与自有资金投资等方向，本质上是存量资产的运营服务商，而非新建楼盘的开发商。股权架构上，公司采用五方股东各持股 20% 的平权合伙模式，王石通过深石管理咨询间接持股 19.99%，没有设置单一绝对控股股东。和传统房企创始人一股独大的治理模式截然不同，这套股权设计更偏向多方资源整合的协作平台。无论是股东阵营还是核心董事，这家企业都带着浓厚的万科体系烙印，除王石旗下主体之外，其余合作机构的操盘骨干大多拥有万科任职背景，核心管理团队同样由万科旧部组成。法定代表人杜吉良从工程岗位起步，在万科苏南区域深耕近十年，历任土建工程师、事业部总经理，自 2021 年起跟随王石创业，主攻产城运营与存量资产盘活；董事倪晓栋兼具房企区域营销、私募投资、产城投资的复合经验；董事姜浩在万科任职超过二十年，长期负责商业资产管理运营。这支团队完整经历地产行业全周期，熟悉工程建设、商业运营，同时掌握资产管理与股权投资逻辑，是一批从增量开发时代走过来的行业老兵。

这支团队的集结，要追溯到 2017 年王石卸任万科董事会主席。离开万科之后，他创立深石集团，搭建起碳中和社区、运动健康、绿色金融三大业务板块，本次新公司的大量核心成员，也正是在这一阶段汇聚到深石体系之中。脱离传统地产开发赛道后，王石开启连续创业，其中曝光度最高的便是运动健康板块。今年，王石团队切入 HYROX 综合体能领域，这项运动曾在 9 月因北京站外籍选手赛场事件引发广泛讨论。王石团队在大梅沙生物圈三号园区落地国内首家 “顽石” HYROX 训练馆，自由训练定价 108 元每小时，一对一私教 308 元每小时，同时开设集训营、团体包场业务，并推出商学院系列赛事，将企业家圈层与体育社交紧密绑定。在此之前，依托深潜赛艇健康俱乐部，深石已经在国内多个城市布局水上运动中心，提供会员培训、企业团建以及商学院社群赛事服务，高端海外训练营的单人客单价可达数十万元。这套体育业务搭建起高净值企业家的社交网络，能够反向为城市更新、碳中和社区项目对接圈层资源。

而为本次新公司提供底层业务模型的，则是碳中和社区业务，标志性项目便是生物圈三号。2021 年深石集团发力双碳赛道，把大梅沙原万科中心办公园区作为首个落地样本。王石曾谈及自己的判断，2020 年中国提出双碳目标时，如同老战马听见冲锋号，他立刻意识到碳中和经济时代到来，决定再次创业。生物圈三号一期没有新增建设用地，而是对存量办公物业实施低碳改造。改造完成后，园区绿电占比由原先 17% 提升至 85%，建筑整体能耗下降 60%，每年二氧化碳减排量超过 800 吨。项目在 2024 年升级至 2.0 版本，目标到 2028 年实现片区整体碳排放削减 40%。这个项目最重要的价值，是尝试打造无需财政补贴的商业闭环。项目收入来源多元，涵盖建筑节能收益、园区运营服务费、碳资产管理收益，叠加市集与社群商业收入，尝试形成可持续自我造血模式。王石曾将这套模式比作碳中和社区领域的麦肯锡，核心输出规划、改造、运营全套解决方案，而不是充当重资产持有建设方。不过，生物圈三号打磨出的存量改造运营方法论，想要向外落地推广，离不开城市更新领域持续优化的政策环境。

深圳作为国内城市更新改革的前沿试验场，早在 2026 年 2 月就出台城市更新项目管理新政，优化土地移交率与保障房配建规则，随后推出市场关注度很高的 “清调供” 机制。这套机制专门针对房企资金链断裂而停滞的旧改项目，由政府清退无力继续推进的原有实施主体，重新调整规划条件后再对外招引市场主体，给具备运营能力的专业团队创造入场机会。仅 2025 年，深圳就完成 17 个旧改项目的清退调出，积累起规模可观的存量项目储备池。盐田区 2026 年 9 月 16 日发布的政府工作报告明确提出，推动大梅沙村、小梅沙村有机更新，实现片区文旅高质量双向赋能，这也是深石城市更新将注册地落在小梅沙的核心原因。小梅沙属于深圳重点打造的文旅型城市更新片区，整体开发由地方国资统筹，新公司注册地址直接落在小梅沙村 12 号，扎根片区更新一线。深石有望依托生物圈三号沉淀的深圳本地实操经验，承接片区存量物业的规划咨询、改造与长期运营服务。

国家层面的政策红利同样打开空间，2026 年 5 月国务院印发《城市更新 “十五五” 规划》，这是国内城市更新领域首部国家级专项规划，从顶层确立存量提质增效的发展主线。文件明确两大方向，一是全面摸排各地存量资产底数，盘活老旧厂房、商办楼宇、存量住房、公房等低效资产；二是放宽用地约束，允许老旧厂区、街区兼容科创、便民商业等多元业态，打破单一用地性质限制，同时下达老旧小区、危旧房、老旧厂区街区改造的量化任务。王石团队多年打磨的生物圈三号，刚好契合国家级规划导向，项目不新增建设用地，以存量办公楼宇为基底重塑空间业态，把单一办公空间升级为融合科普、艺术、商业、科创孵化的复合社区，并配套低碳改造与片区长效运营。传统房企的核心能力根植于拿地、建设、销售的增量开发逻辑，大量城市更新项目在硬件改造完工之后，常常陷入业态空洞、租金不及预期的困境，改造完成不久资产再度低效，持续运营才是存量更新真正的难点。生物圈三号的示范意义，就是验证了依靠节能收益与运营服务实现自我造血的可能性，但标杆项目不等于可以直接复制的成熟商业模式。

生物圈三号能够跑通，很大程度依托大梅沙滨海区位、项目品牌影响力以及地方配套支持，属于小范围精品样本。向外复制落地，依然要面对产权分散、规划审批链条漫长、项目投资回报周期偏长等现实难题。市场普遍判断，这家新设立的城市更新载体，或许就是为小梅沙片区更新量身打造，重心深耕深圳本地，短期内不会盲目异地扩张。综合来看，王石团队手握两层核心能力沉淀，一层是万科时代积累的片区综合开发、政企对接经验，另一层是生物圈三号项目打磨出来的存量低碳改造与片区精细化运营新方法论。王石在早前凤凰网财经访谈中提到，自己仍然保有创业活力，不希望被放在荣誉位置上，还要继续创业。75 岁再度入局，本质是踩中中国城市发展范式转换的风口，将数十年地产行业积累投向存量资产运营赛道。至于大梅沙验证的这套实践路径，能否适配国内条件各不相同的存量项目，仍有待后续落地项目接受市场持续检验。