FX168财经报社(北美)讯 美国房地产市场正陷入一场越来越严峻的困境。最新数据显示，房屋销售、住宅建设和建筑商信心接连恶化，30年期抵押贷款利率持续维持在7%以上，使越来越多潜在购房者被迫推迟置业计划。与此同时，美国通胀压力依然顽固，美联储不仅难以通过降息刺激楼市，未来几个月甚至可能进一步加息，令原本疲弱的房地产市场面临更大压力。

周二（10月20日）公布的多项住房数据显示，美国9月成屋待完成销售创下2001年有记录以来最低水平，新屋开工降幅远超市场预期，独栋住宅建筑许可更跌至2023年以来最低。经济学家警告，如果融资成本无法明显下降，美国房地产市场可能进一步陷入停滞，而这种局面甚至可能持续到2027年。

美国房屋销售创历史新低，市场预期遭遇重大冲击

美国全国房地产经纪人协会（NAR）周二公布的数据显示，9月成屋待完成销售指数环比骤降7.3%，同比下降11.3%，创下该指标自2001年开始统计以来的最低水平。此前华尔街经济学家普遍预计，该指标仅会下降0.4%，实际降幅远远超过市场预期，凸显高抵押贷款利率对购房需求造成的冲击正在加剧。

成屋待完成销售衡量的是已经签订购房合同、但尚未完成最终交易的房屋销售情况，因此通常被视为未来成屋成交活动的重要领先指标。9月数据突然大幅下降，意味着未来一段时间美国二手房成交量可能继续承压。对于原本已经处于低迷状态的美国房地产市场而言，这进一步削弱了市场对短期复苏的希望。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）指出，9月房地产市场状况进一步恶化，主要原因是抵押贷款利率快速上升。尽管就业增长和收入增加能够在一定程度上支持购房需求，但住房负担能力对贷款利率变化更加敏感。当借贷成本快速攀升时，即使家庭收入有所增长，也可能难以抵消每月按揭还款增加带来的压力。

新屋开工下降5.2%，独栋住宅许可跌至2023年以来最低

除了二手房市场，美国新住宅建设活动也明显放缓。美国商务部周二公布的数据显示，9月住房开工经季节调整后环比下降5.2%，远差于市场此前预计的下降0.4%。与此同时，建筑许可环比下降0.2%，同样不及市场预期的增长2%。这些数据表明，房地产市场需求疲弱正进一步传导至住宅开发和建筑行业。

其中，独栋住宅建筑许可降至年化84.5万套，环比下降4%，创2023年以来最低水平。由于建筑许可通常反映开发商未来建设项目的规划情况，这一指标持续下滑，意味着建筑商对未来住房需求和市场盈利前景更加谨慎。开发商不仅需要面对高融资成本，还要应对建筑材料、土地和劳动力等成本压力，进一步压缩新住宅项目的盈利空间。

房地产市场的疲软也反映在建筑商信心指标上。美国全国住宅建筑商协会（NAHB）最新住房市场指数已降至14年来最低水平，显示建筑商对当前销售环境和未来需求前景普遍缺乏信心。对于美国经济而言，住宅建设不仅直接影响建筑业就业和投资，也会带动家具、家电、装修及相关消费，因此楼市持续低迷可能对更广泛的经济活动形成拖累。

房贷利率重返7%以上，买房成本成为最大障碍

美国住房市场当前面临的最大压力之一，是抵押贷款利率持续维持在高位。根据Mortgage News Daily的数据，30年期固定抵押贷款利率在9月大部分时间超过7%，月末接近7.6%，目前仍处于约7.43%的水平。相比之下，五年前美国房贷利率接近3%，当时相对低廉的融资成本推动了疫情期间的购房热潮，并带动房价大幅上涨。

短短几年间，房贷利率已从3%左右攀升至7%以上，对购房者的每月还款负担产生巨大影响。即使房价没有明显上涨，新购房者也必须承担远高于低利率时期的融资成本。与此同时，过去几年房价上涨已经明显削弱住房负担能力，使不少首次购房者面临房价和贷款利率双重压力。

Fwdbonds首席经济学家克里斯·鲁普基（Chris Rupkey）警告，如果华盛顿不能大幅调整政策，降低新房购买成本，美国房地产市场可能进一步陷入深度停滞。他形容，尽管冬季尚未到来，美国楼市却已经开始进入寒冬。这番警告反映了市场对住房需求持续萎缩，以及政策环境难以迅速改善的担忧。

美联储陷入两难：楼市急需降息，通胀却迫使政策继续收紧

对美联储而言，美国楼市持续恶化使货币政策选择变得更加复杂。通常情况下，当房地产活动明显放缓、经济增长面临压力时，降低利率可以减轻家庭和企业的融资成本，并刺激住房需求。然而，当前美国经济面临的更大难题是通胀仍然居高不下，令美联储难以轻易转向宽松政策。

上周公布的美国消费者价格和生产者价格数据均显示，通胀压力尚未明显缓解。其中，批发层面的最终需求商品价格上涨2.6%，创美国劳工统计局自2009年12月开始发布相关系列数据以来最快增速。能源价格上涨和持续的地缘政治紧张局势，也令未来通胀前景面临不确定性。

此外，美联储官员还在关注人工智能（AI）领域大规模投资对通胀的影响。随着科技企业持续扩大数据中心建设和算力投入，芯片、电子设备及相关基础设施需求增加，可能推高部分商品价格。不过，美联储同时认为，AI投资对生产率和经济增长的潜在促进作用，或许能够在一定程度上抵消房地产等利率敏感行业的疲弱表现。

根据CME集团FedWatch工具的市场定价，投资者预计美联储将在下周会议上维持基准利率不变，但12月加息25个基点的可能性仍然较高，市场同时也在计入2027年3月进一步加息的可能性。如果这一政策路径成为现实，美国住房市场可能继续面对高借贷成本带来的压力。不过，美联储短期利率与长期抵押贷款利率之间并非简单的一一对应关系，房贷利率还受到长期国债收益率和市场风险溢价等因素影响。

高盛发出警告：2027年美国楼市恐进一步恶化

高盛经济学家罗尼·沃克（Ronnie Walker）在最新研究报告中指出，美国房地产市场可能先经历进一步疲软，之后才有机会企稳。他预计，进入2027年后，随着近期抵押贷款利率反弹带来的负担能力压力逐步显现，住房交易及建设活动可能受到更明显的拖累。

沃克认为，持续高企的抵押贷款利率，对住房交易周转的影响尤其明显。近期利率重新上升，可能导致未来几个月成屋销售进一步下降。对已经拥有住房的家庭而言，出售现有住房并购买新房，往往意味着必须放弃此前锁定的低利率贷款，转而承担明显更高的借贷成本，因此许多家庭宁愿继续留在原有住房中，也不愿换房。

这一现象被经济学家称为抵押贷款利率锁定效应（lock-in effect）。高盛数据显示，目前美国超过95%的抵押贷款借款人所享有的利率低于当前市场水平，其中约65%的借款人贷款利率比现行利率低至少两个百分点。这种明显的利率差距，使潜在卖家缺乏出售房屋的动力，限制了二手房市场的房源流动，也降低了整体交易量。

更值得关注的是，高盛预计，未来三个季度美国住宅投资将分别下降2.5%、4%和1%。如果抵押贷款利率无法明显回落，实际下滑幅度可能更大。高盛还预测，2027年美国独栋住宅开工量约为87.5万套，与2026年相差不大；成屋销售量预计约为390万套，同样接近今年水平，但比疫情前的2019年低约26%。

这些预测意味着，美国住房市场可能并非经历短暂的周期性调整，而是继续陷入长期低成交、低建设活动的格局。对于房地产经纪、住宅开发、建筑材料和家居消费等相关行业而言，持续疲弱的住房交易量可能成为未来经济增长的重要阻力。

美国楼市为何陷入僵局？住房短缺与高利率形成双重困境

美国房地产市场当前最复杂的矛盾，是住房长期供应不足与购买需求疲弱同时存在。一方面，美国长期住房短缺使房价受到一定支撑；另一方面，高房价叠加高抵押贷款利率，又令越来越多家庭无法负担购房成本。结果是，即使潜在住房需求仍然存在，实际成交量和新房建设活动却可能持续低迷。

高盛分析指出，过去几年美国住房活动始终维持在相对狭窄的区间。一方面，住房负担能力恶化限制市场上涨空间；另一方面，长期住房供应不足又在一定程度上支撑市场，使房地产活动不至于无限下滑。不过，进入2027年后，负担能力问题可能逐渐成为更主要的主导因素，进一步限制住宅建设和房屋成交。

这种局面也意味着，住房市场疲软并不必然导致房价全面暴跌。由于大量现有房主不愿出售持有低利率贷款的住房，市场供应可能继续受到限制，使部分地区的房价维持相对坚挺。与此同时，新购房者仍然面临严重的负担能力问题，导致交易量低迷。美国楼市因此可能持续呈现价格难以明显回落、成交活动却长期疲软的特殊格局。

楼市寒冬何时结束？经济学家关注房贷利率能否见顶

尽管目前住房市场数据普遍疲弱，但部分经济学家认为，抵押贷款利率未来仍存在企稳的可能。NAR首席经济学家劳伦斯·云指出，由于抵押贷款利率此前的涨幅已经明显超过美联储短期政策利率的上调幅度，房贷利率可能正在接近阶段性高点。如果未来长期国债收益率趋于稳定，或者市场重新调整对美联储政策的预期，抵押贷款利率可能不再持续快速上升。

云认为，当前部分买家和卖家可能只是选择暂时观望，等待贷款利率向更有利的方向变化。对于购房者而言，即使抵押贷款利率只是温和下降，也可能改善每月还款负担；而对现有房主来说，如果市场融资成本下降到更容易接受的水平，也可能重新激发换房需求，增加二手房供应和交易活动。

不过，在通胀尚未明显受控、美联储仍可能进一步收紧政策的情况下，美国住房市场何时能够真正复苏，仍存在较大不确定性。未来几个月，抵押贷款利率走势、通胀数据、就业市场变化以及美联储政策决定，将共同影响房地产市场的下一步方向。

总体来看，美国房地产市场正在释放一组值得警惕的信号：成屋待完成销售跌至有记录以来最低水平，住宅开工和建筑许可明显下降，建筑商信心处于14年低谷，而高盛预计2027年住房活动仍将受到高融资成本的持续压制。对于美联储而言，如何在控制通胀的同时避免房地产市场进一步下滑，正成为越来越棘手的政策挑战。

美国楼市接下来真正需要的，或许不仅是一次降息，而是抵押贷款利率、住房供应和家庭购买力之间重新建立平衡。在这一局面出现之前，美国房地产市场的寒冬恐怕仍难迅速结束。